הטבות מס על הכנסות מבניין להשכרה למגורים

 

מאת: יוסי ירון רו"ח (MBA) – מומחה הטבות מס וחוק עידוד השקעות הון

החוק לעידוד השקעות הון (להלן – החוק) מעניק הטבות מס ליזמים הבונים בניין דירות מגורים להשכרה. הטבות המס ניתנות על ההכנסות מהשכרה וממכירת דירות מגורים בבניין שאושר כנכס מאושר. אישור הבניין כנכס מאושר ניתן על ידי הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה שבמשרד הכלכלה (להלן – רשות ההשקעות) (לשעבר מרכז ההשקעות). במקרים מסוימים ניתן לקבל אישור לגבי חלק מבניין המיועד להשכרה ובלבד שבחלק הבניין המאושר יש לפחות 6 דירות מגורים ובכפוף לתנאים נוספים.

הטבות המס לבניין להשכרה למגורים שאושר כנכס מאושר הן כדלקמן:

  • פחת מואץ בשיעור של 20% לדירה המושכרת למגורים בבניין המאושר.
  • מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות: חברה – מס חברות בשיעור של 11%, יחיד – מס הכנסה בשיעור של 20%).
  • מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת או השבח הריאלי ממכירת הדירות: חברה – מס חברות בשיעור של 11%, יחיד – מס הכנסה בשיעור של 20%.
  • במכירת בניין להשכרה תותר בניכוי בחישוב השבח ריבית ריאלית ששילם המוכר על הלוואה שקיבל לרכישת הבניין, ככל שאינה מותרת בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
  • מס בשיעור מופחת על דיבידנד המחולק לבעלי המניות בחברה.
  • תקופת ההטבות אינה מוגבלת.
  • פטור ממס ערך מוסף על ההכנסות מהשכרת הדירות למגורים וכן פטור ממס ערך מוסף על ההכנסות ממכירת הדירות בבניין המאושר אשר הושכרו במשך 5 שנים לפחות (בהקשר זה יש לקחת בחשבון את ההשלכות על תביעת מע"מ התשומות).

החוק קובע מספר תנאים לזכאות להטבות. יחד עם התנאים הקבועים בחוק, על היזם (חברה או יחיד, לפי העניין), לעמוד בתנאים ובנהלים שקובעת רשות ההשקעות מעת לעת.

התנאים המרכזיים לזכאות להטבות:

הבניין להשכרה אושר כנכס מאושר. לעניין זה, בניין – לרבות מספר בניינים שנבנו באותה התקופה ובאותו אתר כחטיבה אחת. ככלל, האישור ניתן אך ורק על חלק הבניין המיועד למגורים. שטחי מסחר, חנויות ומשרדים לא יאושרו וההכנסות הנובעות מהם לא יהיו זכאיות להטבות.

לפחות מחצית שטחו של הבניין המאושר מיועדת להשכרה למגורים (דירות מגורים) לתקופת השכרה ממוצעת של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבנייה.

בבניין מאושר הממוקם באזור שאינו מוגדר על פי החוק כאזור פיתוח א' חלה מגבלה על גובה דמי השכירות (המגבלה אינה חלה על בניין מאושר הממוקם באזור פיתוח א').

קיום ההוראות והנהלים שקובעת רשות ההשקעות מעת לעת לגבי הטיפול בבקשות לאישור.